Sklypo paskirties keitimas

Jūs esate žemės sklypo bendrasavininkis ir norite savo dalį parduoti, dovanoti ar įkeisti. Turite sklypą, kurį norite padalinti į mažesnius ir pakeisti jų naudojimo paskirtį. Ketinate statytis namą žemės ūkio paskirties žemėje? Sitaucijų gali būti daug. Kokie pagrindiniai jų sprendimo žingsniai?

Visų situacijų susijusių žemės sklypų formavimu ir nuosavybės įteisinimu neišnagrinėsime, tačiau su šioje srityje dirbančių specialistų pagalba pabandysime aptarti dažniausiai pasitaikančius atvejus ir nubrėžti pagrindinius veiksmus.

Žemės sklypo formavimas prie naudojamų statinių

Jeigu reikia įteisinti žemės sklypą prie nuosavybės teise priklausančių statinių, pirmas žingsnis siekiant šio tikslo - geodeziniai  arba kadastriniai matavimai.

Žemės sklypo geodeziniai matavimai - tai tikslus žemės sklypo ploto nustatymas, tikslios žemės sklypo ribos ir jų posūkio taškų koordinatės valstybinėje koordinačių sistemoje, žemės sklypo plano ir kitų duomenų, reikalingų įrašyti į Nekilnojamojo turto kadastro (NTK) duomenų bazę, parengimas.

Kadangi kiekvieno sklypo geodeziniai duomenys įrašomi nekilnojamo turto kadastro duomenų bazėje, šie matavimai dar vadinami kadastriniais matavimais.

"Yra keletas priežasčių, dėl kurių raginčiau įgyvendinti dalies žmonių vis atidėliojamus žemės sklypų dokumentų sutvarkymo darbus, pirmas kurių yra geodeziniai arba kadastriniai matavimai. Pirmoji priežastis ta, kad visos paslaugos nuolat brangsta, antroji - dalyje savivaldybių tikslinami bendrieji planai, rengiami savivaldybės ir vietos lygmens bendrieji planai pagal naująjį Teritorijų planavimo įstatymą.

Tuos, kurie neturi suformuoto žemės sklypo prie gyvenamojo namo, jis ragina pirmajame etape bent atlikti geodezinius matavimus, kad formuojant aplinkinius sklypus neliktumėte tik ant žemės, ant kurios stovi namas.

Pirmas žingsnis norint įteisinti naudojamą žemės sklypą - kadastriniai matavimai.

Kitas etapas būtų namų valdos žemės sklypo projekto parengimas ir išpirkimas iš valstybės. Vadovaujantis Žemės įstatymo 10 straipsnio 5 dalyje numatytomis aplinkybėmis, valstybinė žemė užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims priklausančiais statiniais, parduodama ne aukciono būdu. Jei tai nuolatinė gyvenamoji vieta, taikoma 40 proc. nuolaida nuo vietovėje esančios žemės vertės. Valstybinės žemės sklypai parduodami tokio dydžio, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį.

Šie žemės sklypai miestuose negali būti didesni kaip 0,2 hektaro (20 arų) Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Šiauliuose, Panevėžyje, Alytuje, Marijampolėje, Druskininkuose, Palangoje, Birštone ir ne didesni kaip 0,3 hektaro (30 arų) - kituose miestuose (išskyrus Neringą). Jei naudojamas sklypas didesnis, parduodamo sklypo plotas gali siekti atitinkamai iki 0,3 ir 0,4 ha.

Sklypo formavimas ir paskirties keitimas žemės valdų projektais

Nuo 2014 m. sausio 1 d. žemės sklypų paskirtis keičiama ir sklypai formuojami žemės valdos projektais, o ne vien detaliaisiais planais kaip būdavo anksčiau. Tai reiškia, kad jų paskirtis gali būti keičiama formuojant, padalijant sklypą ir kitais žemės valdos projektais. Ką tai reiškia praktiškai?

Sklypo savininkas, norėdamas suformuoti ar pertvarkyti sklypą ir pakeisti jo naudojimo paskirtį, turi pateikti prašymą elektroninėje Žemėtvarkos planavimo dokumentų rengimo informacinėje sistemoje (ŽPDRIS) užpildant atitinkamą formą. Galima su prašymu kreiptis į Nacionalinės žemės tarnybos padalinį (kai žemės sklypas yra kaimo gyvenamojoje vietovėje), arba savivaldybės administracijos direktorių (kai sklypas yra miesto ar miestelio teritorijoje).

Bet kuriame prašyme nurodomas projekto rengimo tikslas (pavyzdžiui, sujungiant du sklypus suformuoti sklypą komercinio pastato statybai), sklypo kadastrinis numeris ir pateikiamas planas ar planai. Šį darbą gali padaryti pats savininkas, arba patikėti jį specialistams, kas yra patogiau ir paprasčiau, nes toli gražu ne visi žmonės supranta oficialią biurokratinę įstatymų ir reglamentų kalbą.

„Turime nemažai informacijos arba žinome, kur jos ieškoti, tad logiška, kad labai dažnai sklypo projekto rengimo darbą pradedame nuo pat jo pradžios, sudarydami su klientu paslaugos teikimo sutartį. Taip tiesiog greičiau, nes žinome žemėtvarkos įstatymų nuostatas, poįstatyminius aktus, prašymų pateikimo sąlygas, tad klientams patariame, kaip elgtis vieje ar kitoje situacijoje, juk kiekvienas atvejis individualus ir unikalus", - teigia specialistai.

matininkai naudoja naujausių technologijų instrumentus ir programinę įrangą.

Pateikus prašymą gaunamas atsakymas, ar toje vietovėje ir tam sklypui leidžiama rengti žemėtvarkos projektą, jei prašymas pateiktas elektroniniu būdu sistemoje galima stebėti jo eigą - kada derinamas su institucijomis, rengiamos sąlygos ir kt.

Gavus sprendimą rengti žemės sklypo formavimo/pertvarkymo sąlygas, išduodamos projekto sąlygos ir šiame etape jau būtina specialistų pagalba. Jei reikia, jie pirmiausia jie padaro topografinę arba geodezinę nuotrauką, jei matavimai seni, iš naujo atlieka geodezinius matavimus ir, laikydamiesi nurodytų sąlygų, parengia projektą, suderina su užsakovu, paviešina jį, gauna institucijų patvirtinimą, atlieka kadastrinius matavimus, paženklina sklypą vietovėje ir tik tuomet jį galima registruoti VĮ „Registrų centras".

Jeigu vienas sklypas dalijamas į kelis, galima sklypą dalinti rengiant sklypo detalųjį planą. Tuomet žemės sklypo savininkas ar naudotojas teikia prašymą savivaldybės administracijos direktoriui. Prašymo nagrinėjimo ir projektavimo sąlygų išdavimo etapai panašūs, nauja yra tai, kad viešinimo etape žemės sklypo savininkas ar naudotojas prie teritorijos į turi pastatyti stendą, kuriame pateikia informaciją apie detaliojo plano rengimo pradžią ir planavimo tikslus, nurodydamas planuojamo žemės sklypo naudojimo būdą ir pobūdį bei informaciją apie numatomą statyti pastatą.

Ūkininko sodybos sklypo projektas

Tai, kas buitine kalba yra namo statymas žemės ūkio paskirties žemėje, biurokratine kalba yra kaimo plėtros žemėtvarkos projektas. Paprastai šnekant, jis reikalingas, jei norite pasistatyti namą jums nuosavybės teise priklausančiame žemės ūkio paskirties sklype, bet biurokratine kalba toks pastats bus vadinamas ūkininko sodyba, o pastato ir žemės savininkas - ūkininku, nors gerai žinome, kad taip dažniausiai nėra.

Ūkininkas gali statyti vieną ūkininko sodybą nuosavybės teise priklausančiame žemės ūkio paskirties ne mažesniame kaip 0,5 hektaro žemės sklype, išskyrus teritorijas po 1995 m. birželio 1 d. priskirtas miestams.

Pagrindinių veiksmų eiga tokia pat,  kaip ir rengiant žemės sklypo formavimo /pertvarkymo projektą:

• Pateikiamas prašymas Nacionalinės žemės tarnybos teritoriniam padaliniui arba užpildoma prašymo formą ŽPDRIS elekroninėje sistemoje.
• Nacionalinės žemės tarnybos vadovas ar teritorinio padalinio vadovas ne vėliau kaip per 20 darbo dienų nuo prašymo gavimo dienos priima sprendimą dėl kaimo plėtros žemėtvarkos projekto rengimo ir planavimo tikslų arba pateikia motyvuotą atsisakymą jį priimti.
• Žemės sklypo savininkas arba jo įgaliotas planavimo organizatorius apie priimtą sprendimą dėl kaimo plėtros žemėtvarkos projekto rengimo pradžios ir planavimo tikslų bei patvirtintą planavimo darbų programą paskelbia seniūnijos, kurioje yra planuojama teritorija, skelbimų lentoje ir Nacionalinės žemės tarnybos interneto svetainėje.
• Gavęs planavimo sąlygas, žemės sklypo savininkas ar jo įgaliotas planavimo organizatorius su  projekto rengėju - jais gali būti tik atestuoti specialistai,  sudaro rašytinę sutartį kaimo plėtros žemėtvarkos projektui parengti ir toliau jau jau dirba specialistai. Jie ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo šios sutarties sudarymo užpildo ŽPDRIS nurodytus sutarties duomenis.
• Projekto organizatorius parengia projektą ir derina su žemės sklypo savininku.
• Projekto rengėjas arba žemės sklypo savininkas, kitas planavimo organizatorius  užtikrina projekto viešinimą.
• Projektas derinamas savivaldybės Teritorijų planavimo komisijoje.
• Pateikiamas registruoti Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo dokumentų registre.
• Įsigaliojus projektui, ūkininkas gali kreiptis į vietos savivaldybę dėl leidimo statyti ūkininko sodybą išdavimo.

Kadastriniai matavimai apima ne tik žemės sklypų, bet ir pastatų,  matavimus, kurie liaudiškai vadinami inventorizacija, jie būtini tiek sklypų, tiek pastatų nuosavybės dokumentų gavimui.

Labai dažnai žmonės neįsivaizduoja, kiek laiko trunka kadastrinių matavimų procedūra ir mano, kad juos galima atlikti žaibiškai. Sklypo matavimo, suformavimo procedūra trunka apie 2 mėnesius, nes kvietimus, kad atvyktų pasirašyti matavimų akto, gretimų sklypų savininkams reikia išsiųsti mažiausiai prieš 10 dienų. Jei kaimynai neatvyksta arba atvyksta ne visi, neatvykusiems registruotu laišku siunčiama žemės sklypo ribų akto kopija ir 30 dienų laukiama jų pastabų. Žemės sklypo planą tikrina vietos Žemėtvarkos skyrius, jis irgi turi 30 dienų laikotarpį šiam darbui. Tik gavus išvadas galima registruoti nuosavybės teisę. Tad procesas netrumpas.

Nepriklausomai nuo to, ar perkate sklypą iš jo savininko, ar iš NT agentūros, pagrindinis ir svarbiausias dokumentas, liudijantis sklypo nuosavybę, yra Nekilnojamojo turto registro išrašas pagal nurodytą turto adresą. Jis turi būti patvirtintas registro tvarkytojo spaudu ir parašu. Prie NT registro išrašo pridedama žemės sklypo schema arba planas. Atkreipkite dėmesį, kokiu būdu suformuotas žemės sklypas - atliekant preliminarius ar kadastrinius matavimus. Pirmuoju atveju nėra garantijų, kad sklypo ribos yra tikslios.

Geodezinių arba kadastrinių matavimų plane būna pažymėtos tikslios sklypo koordinatės, taip išvengiama nesusipratimų dėl sklypo ploto ir ribų.

Jeigu sklypas aptvertas, verta išsiaiškinti, ar tvora pastatyta ant sklypo ribų, ar neužima valstybinės ar kieno nors privačios žemės. Tai rodo sklypo žymėjimas vietovės plane, kurį tvirtina geodezinius matavimus atliekantis specialistas ar įmonė.

Kiekvienas žemės sklypas, įregistruotas Nekilnojamojo turto registre, turi trijų dalių dvylikos skaitmeninių simbolių sklypo kadastrinį numerį: - „XXXX/YYYY:ZZZZ" (XXXX - kadastro vietovės kodas, YYYY - kadastro bloko kodas, ZZZZ - sklypo numeris kadastro bloke).

NT registro išraše be kadastrinio numerio dar nurodomi žemės sklypo naudojimo apribojimai, jeigu tokių yra. Tai gali būti aukštos įtampos elektros linijos apsaugos zonos, servitutai, kelių, ežerų upių apsaugos zonos ir kt.

Teoriškai viskas aišku, bet nebūna standartinių atvejų ir projektų, kiekvienas vis kitoks, kaip nebūna ir standartinių sklypų. Visgi patariame užsakyti projektą ar matavimus specialistams, su jais konsultuotis, nes tik tokiu atveju visada galima rasti išeitį iš kebliausių situacijų.

Žemės ūkio paskirties sklypo keitimas į namų valdą Saugomose teritorijose

Saugomose teritorijose taip pat galima pasikeisti žemės ūkio paskirties sklypą į gyvenamosios paskirties namų valdą. Saugomose teritorijose pagrindinis dokumentas yra tvarkymo planas. Ruošiant konkrečios vietovės tvarkymo planą galima pateikti prašymą dėl žemės ūkio paskirties sklypo keitimo į gyvenamosios paskirties sklypą. Tvarkymo planas tiesiogiai nekeičia sklypo paskirties. Keičiamas kraštovaizdžio tvarkymo režimas.

Jei sklype nustatytas kraštovaizdžio režimas kuriame galima statyti daugeliu atveju statyba galima be detaliojo plano rengimo.