Sklypo paskirties keitimas

Jūs esate žemės sklypo bendrasavininkis ir norite savo dalį parduoti, dovanoti ar įkeisti. Turite sklypą, kurį norite padalinti į mažesnius ir pakeisti jų naudojimo paskirtį. Ketinate statytis namą žemės ūkio paskirties žemėje? Situacijų gali būti daug. Kokie pagrindiniai jų sprendimo žingsniai?

Visų situacijų, susijusių su žemės sklypų formavimu ir nuosavybės įteisinimu, neišnagrinėsime, tačiu su šioje srityje dirbančių specialistų pagalba aptarsime dažniausiai pasitaikančius atvejus ir pagrindinius veiksmus.

Žemės sklypo formavimas prie naudojamų statinių

Žemės sklypo formavimas prie naudojamų statinių Jeigu reikia įteisinti žemės sklypą prie nuosavybės teise priklausančių statinių, pirmas žingsnis siekiant šio tikslo – geodeziniai arba kadastriniai matavimai.

Žemės sklypo geodeziniai matavimai – tai tikslus žemės sklypo ploto nustatymas, tikslios sklypo ribos ir jų posūkio taškų koordinatės valstybinėje koordinačių sistemoje, sklypo plano ir kitų duomenų, reikalingų įrašyti į Nekilnojamojo turto kadastro (NTK) duomenų bazę, parengimas.

Kadangi kiekvieno sklypo geodeziniai duomenys įrašomi į NTK duomenų bazę, šie matavimai dar vadinami kadastriniais matavimais.

Yra keletas prieźsčių, kodėl verta neatidėlioti dokumentų tvarkymo darbų. Visų pirma, paslaugų kainos nuolat kyla. Antra, daugelyje savivaldybių atnaujinami bendrieji planai, kurie ateityje gali apriboti galimybes keisti sklypų paskirtį ar formuoti naujus.

Tie, kurie neturi suformuoto žemės sklypo prie gyvenamojo namo, pirmiausia turėtų atlikti kadastrinius matavimus, kad vėliau formuojant aplinkinius sklypus neliktų tik ant žemės, ant kurios stovi namas.

Kitas etapas būtų namų valdos sklypo projekto parengimas ir, jei reikia, valstybinės žemės pirkimas. Pagal Žemės įstatymo nuostatas, valstybinė žemė, kuri yra užstatoma fiziniams ar juridiniams asmenims priklausančiais statiniais, gali būti parduodama ne aukciono būdu. Jei tai nuolatinė gyvenamoji vieta, taikoma 40 proc. nuolaida nuo vidutinės sklypo vertės. Parduotinos žemės sklypo dydis priklauso nuo statinių ar įrenginių eksploatavimui būtino ploto pagal NTK duomenis.

Didžiausias tokių sklypų dydis miestuose: 0,2 ha didžiuosiuose miestuose (Vilnius, Kaunas, Klaipėda ir kt.), iki 0,3 ha kituose miestuose (išskyrus Neringą). Jei faktiškai naudojamas sklypas didesnis, gali būti parduodama iki 0,3–0,4 ha atitinkamai.

Sklypo formavimas ir paskirties keitimas žemės valdų projektais

Nuo 2014 m. sklypų paskirtis keičiama ir jie formuojami nebe tik detaliaisiais planais, bet ir žemės valdos projektais. Tai leidžia keisti paskirtį formuojant naujus sklypus, dalijant ar jungiant esamus.

Norėdamas pakeisti sklypo naudojimo paskirtį, savininkas turi pateikti prašymą per elektroninę sistemą „ŽPDRIS“. Jei sklypas yra kaimo teritorijoje, kreipiamasi į Nacionalinės žemės tarnybos (NžT) teritorinį padalinį, jei mieste – į savivaldybės administracijos direktorių.

Prašyme nurodomas projekto rengimo tikslas, sklypo kadastrinis numeris, pridedamas esamas planas. Šį procesą galima patikėti profesionalams, kurie supranta reglamentavimus ir gali sparčiau įgyvendinti projektą.

Pateikus prašymą, sistemoje galima stebėti eigą: derinimą su institucijomis, sąlygų rengimą ir pan. Gavus sprendimą, parengiamos sąlygos, atliekami topografiniai ar nauji geodeziniai matavimai, rengiama projekto dokumentacija. Projektas derinamas, viešinamas, gavus patvirtinimą atliekami galutiniai matavimai, sklypas žymimas vietovėje ir registruojamas Registrų centre.

Jei sklypas dalijamas į kelis, taikomas detaliojo plano rengimas. Prašymas teikiamas savivaldybei, o viešinimo etape prie teritorijos statomas informacinis stendas su planavimo tikslais ir numatomu naudojimu.

ŪKininko sodybos sklypo projektas

Namo statyba žemės ūkio paskirties sklype vadinama kaimo plėtros žemėtvarkos projektu. Statinys tokiu atveju laikomas ūkininko sodyba, o savininkas – ūkininku, nors praktikoje nebūtinai taip yra.

ŪKininkas gali statyti vieną sodybą ne mažesniame kaip 0,5 ha sklype, jei teritorija nepriskirta miestams po 1995 m. birželio 1 d.

Eiga tokia pati kaip ir kitų projektų rengimo atveju:

• Pateikiamas prašymas NžT ar per ŽPDRIS.

• NžT per 20 darbo dienų pateikia sprendimą ar atsisakymą.

• Sprendimas skelbiamas seniūnijoje ir internete.

• Sudaroma sutartis su atestuotu specialistu.

• Specialistas užpildo sutarties duomenis sistemoje.

• Projektas parengiamas, derinamas, viešinamas.

• Derinama savivaldybėje.

• Registruojama Teritorijų planavimo dokumentų registre.

• Po įsigaliojimo galima kreiptis dėl statybos leidimo.

Kadastriniai matavimai apima tiek sklypus, tiek pastatus (vadinamieji inventorizacijos matavimai). Jie būtini nuosavybės dokumentams gauti.

Matavimai užtrunka apie 2 mėnesius. Kaimynai kviečiami pasirašyti ribų aktų, neatsišaukusiems siunčiami registruoti laiškai, laukiama 30 dienų. Vėliau planą tikrina žemėtvarkos skyrius (iki 30 dienų). Tik tuomet galima registruoti nuosavybę.

Sklypo nuosavybę liudija NT registro išrašas su kadastriniu numeriu. Būtina įvertinti, ar matavimai buvo preliminarūs ar kadastriniai – tik pastarieji garantuoja tikslias ribas.

Jei sklypas aptvertas, svarbu patikrinti, ar tvora stovi ant ribos ir neužima svetimos žemės. Tai galima nustatyti pagal geodezinį planą.

Kiekvienas sklypas turi kadastrinį numerį formatu XXXX/YYYY:ZZZZ.

NT registro išraše nurodomi ir naudojimo apribojimai (apsaugos zonos, servitutai ir kt.).

Nors teoriškai viskas aišku, kiekvienas atvejis individualus. Rekomenduojama kreiptis į specialistus, kurie padės pasirinkti tinkamiausią kelią.

Žemės ūkio paskirties sklypo keitimas Saugomose teritorijose

Žemės ūkio paskirties sklypo keitimas į namų valdą saugomose teritorijose Saugomose teritorijose paskirtį keisti įmanoma, jei tvarkymo plane numatytas kraštovaizdžio tvarkymo rėžimas leidžiantis statybas. Nors pats tvarkymo planas paskirties nekečia, jis leidžiama arba neleidžiama statyba. Jei statyba leidžiama, paskirtis gali būti keičiama be detaliojo plano rengimo.

Žemės ūkio paskirties sklypo keitimas į gyvenamąją: ką būtina žinoti 2025 m.

Sklypas, pažymėtas kaip žemės ūkio paskirties, gali būti ne tik dirbamosios žemės plotas ar sodininkų kampelis, bet ir potenciali vieta nuolatiniam gyvenimui. Vis dėlto norint tokį žemės gabalėlį paversti tinkamu gyvenamajai statybai, būtina pereiti aiškiai reglamentuotą paskirties keitimo procesą. Tai - ne formalumas, o planavimo, viešojo intereso ir žemės politikos klausimas, į kurį institucijos žiūri rimtai.

Pagal galiojančius teisės aktus, žemės ūkio paskirties žemėje statyti gyvenamąjį namą leidžiama tik labai ribotais atvejais - dažniausiai tik laikinuosius statinius arba statinius, susijusius su žemės ūkio veikla. Jeigu siekiama statyti nuolatinį namą, reikalinga pakeisti sklypo naudojimo paskirtį iš žemės ūkio į gyvenamąją. Tai leidžia įteisinti statybas, pritaikyti infrastruktūrą (elektra, vandentiekis, keliai) ir oficialiai registruoti statinį.

2025 m. paskirties keitimo procedūra vis dar prasideda nuo detalaus teritorijų planavimo dokumento - žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projekto (jei jo dar nėra). Šis projektas nustato tikslią sklypo vietą, matmenis, naudojimo būdą ir statybos galimybes. Jeigu sklypas jau yra suformuotas, bet priskirtas žemės ūkio paskirčiai, tuomet kreipiamasi į savivaldybės administraciją su prašymu pakeisti pagrindinę žemės naudojimo paskirtį.

Svarbu žinoti, kad paskirties keitimas galimas tik urbanizuojamoje teritorijoje, tai yra ten, kur pagal galiojantį savivaldybės bendrąjį planą numatoma gyvenamųjų zonų plėtra. Jei sklypas patenka į žemės ūkio prioritetinę zoną ar saugomas gamtos plotas, paskirties keitimas gali būti uždraustas.

Paskirties keitimui būtina parengti teritorijų planavimo dokumentus arba, paprasčiau tariant, gauti žemės sklypo naudojimo būdo keitimo sprendimą. Savivaldybės specialistai vertina planuojamos teritorijos atitikimą bendrojo plano sprendiniams, susisiekimo galimybes, inžinerinės infrastruktūros prieinamumą ir poveikį aplinkai.

Jeigu planas atitinka reikalavimus, savivaldybė priima sprendimą keisti sklypo naudojimo būdą. Po to galima registruoti pakeitimą Registrų centre, inicijuoti žemės sklypo pertvarkymo projektą, gauti statybos leidimą ir pradėti projektavimą.

Nuo 2024 m. pabaigos įsigaliojo patikslinimai Teritorijų planavimo įstatyme, kurie aiškiau apibrėžia atvejus, kai paskirties keitimas yra negalimas - pavyzdžiui, jeigu sklypas patenka į žemės ūkio naudmenų apsaugos zoną arba valstybės saugomą teritoriją. Be to, nuo 2025 m. pradžios taikomi griežtesni reikalavimai minimaliai inžinerinės infrastruktūros aprūpinimui - norint keisti paskirtį, būtina užtikrinti galimybes prisijungti prie centralizuoto vandens tiekimo arba nuotekų tinklų, jei jie numatyti vietovėje.

Praktiniai patarimai

• Pradėkite nuo savivaldybės bendrojo plano analizės. Tai padės suprasti, ar paskirties keitimas realus.

• Pasitarkite su teritorijų planavimo specialistu. Profesionalus įvertinimas gali sutaupyti mėnesių darbo.

• Įtraukite matininką ir projektuotoją ankstyvame etape. Sklypo ribų, užstatymo zonų ir infrastruktūros įvertinimas dažnai lemia viso proceso eigą.

• Turėkite kantrybės. Nuo pirmojo kreipimosi iki statybos leidimo gali praeiti 6-12 mėnesių, ypač jei reikia rengti teritorijų planavimo dokumentus.