Kadastriniai matavimai – kam reikalingi ir kiek kainuoja?

Atrodytų, kam reikalingi kadastriniai buto matavimai, ypač, jei nuosavybė jau įteisinta? Tačiau yra daugybė situacijų, kai būtini tikslūs statinių, butų ar kitų patalpų duomenys, nekalbant apie žemės sklypus.

Ne visada statinio projekte nurodyti matmenys atitinka realybę, patalpų matmenys tam tikrais atvejais gali keistis po remonto. Statybininkai mėgsta improvizuoti ir ne visada tiksliai laikosi projekto, arba statytojas stato ne pagal projektą. Kadastrinių matavimų pagalba kontroliuojama, ar statytojas nenukrypo nuo statinio projekto.

Tikslius duomenis apie statinius gali pateikti tik profesionalai - kadastrinių matavimų inžinieriai ir geodezininkai, turintys kvalifikacinius leidimus ir žinantys teisės aktų reikalavimus.

Kadastriniai matavimai gali taupyti pirkėjo pinigus

Ši istorija iliustruoja, kad kadastriniai matavimai kartais gali ne tik kainuoti, bet ir sutaupyti pinigų, jeigu matavimus atlieka profesionalai, laiku ir pagal teisės aktus.

Pirkėjai įsigijo 1996 metais statytame daugiabutyje butą ir jį suremontavo. Pabaigę remontą naujieji buto savininkai užsakė kadastrinius matavimus. Paaiškėjo, kad juos atliekant anksčiau, 1996 metais, kai namas buvo baigtas statyti, į bendrą plotą buvo įskaičiuotas buto palėpės plotas, kuriame lubų aukštis yra žemiau nei 1,6 m.  Pagal teisės aktus, plotas, kuriame lubų aukštis mažesnis nei 1,6 m, neįskaičiuojamas į bendrą plotą. Atlikus naujus matavimus paaiškėjo, kad dabartinis buto plotas sumažėjo net 5 kv.m. Pirkėjai už šį plotą buvo jau sumokėję ir permokos, aišku, neatgavo. Tokia pat situacija buvo ir kituose to paties daugiabučio butuose.

Kadastriniai ir geodeziniai matavimai - ar tai tas pats?

„Vartojami abu terminai. Kadastriniai matavimai yra visi matavimai, kurių metu surenkami kadastro duomenys nepriklausomai nuo naudojamo prietaiso. Terminas "geodeziniai matavimai" vartojamas tada, kai norima pabrėžti, jog matavimai atlikti geodezinių prietaisų pagalba. Oficialus terminas yra „kadastriniai matavimai", jis vartotinas tiek kalbant apie žemės sklypus, tiek apie kitus nekilnojamojo turto objektus.

Norint įregistruoti žemės sklypą ar kitą nekilnojamojo turto objektą, būtina turėti kadastro duomenų bylą, kuriai parengti reikalingi kadastro duomenys surenkami  kadastrinių matavimų metu", -  terminų turinį ir proceso tikslą paaiškina vienos didžiausių kadastrinių matavimų įmonės - UAB „Geometra" vadovas inžinierius Egidijus Stašelis.

Kadastriniai matavimai, tai veiksmai, kurių metu nustatomi kadastro duomenys, apibūdinantys nekilnojamąjį daiktą ir būtini rengiant kadastro duomenų bylą. Visų pirma tai daikto fiziniai parametrai - ilgis plotis, aukštis, plotas, tūris bei kitos savybės - pavadinimas, paskirtis, statybos darbų baigtumas, medžiagos ir kt.

Sklypo kadastriniai matavimai

Žemės sklypų kadastriniai matavimai -  tai tikslus suformuotų žemės sklypų plotų nustatymas, plano ir kitų duomenų, reikalingų įrašyti į kadastro duomenų bazę, parengimas, tame tarpe - tikslių žemės sklypo ribų posūkio taškų koordinačių nustatymas (LKS94 valstybinėje koordinačių sistemoje), statinių, inžinerinių sistemų sklypo plane pažymėjimas,  žemės naudojimo apribojimų ir servitutų nustatymas ir t.t.

Kadastrinius matavimus rekomenduojama atlikti norint pirkti žemės sklypą, statyti sklype pastatus, keičiant žemės sklypo paskirtį, jį skaidant į dalis ar jungiant su kitais sklypais ar sklypu.

Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatai numato atvejus, kada sklypo kadastriniai matavimai būtini. Žemės sklypų kadastriniai matavimai, nustatant žemės sklypų ribų posūkio taškų ir riboženklių koordinates valstybinėje koordinačių sistemoje, atliekami:

• įregistruotus Nekilnojamojo turto registre žemės sklypus padalijant, atidalijant, sujungiant ir atliekant jų amalgamaciją;
• keičiant įregistruotų Nekilnojamojo turto registre žemės sklypų, kurių ribų posūkio taškų ir riboženklių koordinatės nenustatytos valstybinėje koordinačių sistemoje ar su šia sistema susietose vietinėse koordinačių sistemose, pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą, išskyrus šių Nuostatų 541.3 punkte nurodytus atvejus;
• formuojant valstybinės žemės sklypus (išskyrus žemės sklypus, formuojamus iki 2011 m. gruodžio 31 d., nuosavybės teisėms atkurti ir asmeniniam ūkiui kaimo gyvenamosiose vietovėse);
• perleidžiant kitų asmenų nuosavybėn miestuose esančius privačios žemės sklypus (jų dalis), kurių ribų posūkio taškų ir riboženklių koordinatės nenustatytos valstybinėje koordinačių sistemoje ar su šia sistema susietose vietinėse koordinačių sistemose;
• jeigu žemės sklype buvo pastatyti, rekonstruoti, kapitališkai suremontuoti pastatai ar iškasti tvenkiniai, nutiesti keliai ar įrengti kiti inžineriniai statiniai (išskyrus tuos atvejus, kai dėl rekonstruotų ar kapitališkai suremontuotų pastatų arba inžinerinių statinių žemės sklypo užstatymo plotas ir statinių forma (konfigūracija) nepasikeičia). Šiuo atveju žemės sklypo kadastro duomenys privalo būti pakeičiami ne vėliau kaip iki statinio, kurio statybos (rekonstravimo, kapitalinio remonto) darbai užbaigti, įregistravimo arba statinio kadastro duomenų pakeitimo Nekilnojamojo turto registre, išskyrus tuos atvejus, kai statinio statytojui nuosavybės teise nepriklausančiuose žemės sklypuose esantys statiniai rekonstruoti, kapitališkai remontuoti ar pastatyti nauji tenkinant viešąjį interesą - Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 45 straipsnio 1 dalyje nurodytoms reikmėms. Tokiu atveju atnaujinti žemės sklypo kadastro duomenys kadastro tvarkytojui gali būti pateikiami po statinio kadastro duomenų įregistravimo ar pakeitimo Nekilnojamojo turto registre.
• žemės sklypo savininkui ar valstybinės žemės naudotojui pageidaujant.

Buto kadastriniai matavimai

Buto kadastriniai matavimai ­­­- tai tikslių bute esančių patalpų matmenų nustatymas.

Taip pat paskaičiuojama buto vidutinė rinkos kaina, reikalinga mokesčiams nustatyti, tačiau ne visada atitinkanti konkretaus objekto kainą.

Butų naujame daugiabutyje kadastrinius matavimus užsako ir kadastrinių matavimų bylą pirkėjui perduoda butų pradavėjas.

Kadastriniai matavimai atliekami norint atnaujinti pastato duomenis po kapitalinio remonto ar  rekonstrukcijos, norint fiksuoti statybos užbaigimą ar patvirtinti statybos darbų baigtumo procentą.

Jeigu bute ar name perdažytos sienos, atnaujinta grindų danga ir pan., kadastro duomenų bylos atnaujinti nebūtina, tačiau, jeigu išgriauta pertvara, pastatyta nauja pertvara, balkono erdvė sujungta su kambariu ir pan., kadastro duomenis atnaujinti reikia.

Atnaujinta kadastro duomenų byla, pateikiama VĮ „Registrų centras" pakitimams užfiksuoti. Tik įregistravus patalpų pokyčius Nekilnojamojo turto registre, galima jomis laisvai disponuoti - parduoti, dovanoti ir pan.

Kadastriniai matavimai - pirmas žingsnis nuosavybės įteisinimui

„Ne vienoje laidoje teko matyti nelaimėlių, kurie šaukiasi žiniasklaidos dėmesio, kai juos iš VĮ „Registrų centras" neegistruotų namų ar butų bando iškeldinti ar pasisavinti sklypo dalį. Tie žmonės tiesiog nesusitvarkė savo nuosavybės dokumentų, kuriems įteisinti pirmas žingsnis yra kadastriniai matavimai, neįregistravo savo turto,  ir įstatymai šiuo atveju yra ne jų pusėje.

Jeigu šiandien neplanuojate parduoti, dovanoti savo žemės sklypo, buto, namo, jei negalvojate, kad juos kažkas paveldės, tai nereiškia kad nuosavybės įrodymų neprireiks rytoj, o tada jau reikės mokėti brangiau, nes kadastrinius matavimus ir kitus įteisinimo darbus reikės atlikti skubos tvarka", - savo patirtimi dalijasi UAB „Geometra" kraštotvarkos direktorė Aušrinė Kazickienė.

Be to, atliekant kadastrinius matavimus po rekonstrukcijos, gali paaiškėti, kad atliktiems darbams turėjo būti parengtas projektas ir gautas statybos leidimas. Projekto parengimas ir statybos leidimo gavimas užtrunka keletą mėnesių, todėl geriau iš anksto pasitikrinti, ar statinio dokumentai yra tvarkingi.

Paprastai kadastro duomenų bylos atnaujinimas ir pakitimų įregistravimas užtrunka nuo dviejų iki šešių mėnesių.

Kiek kainuoja kadastriniai matavimai ir kaip jie atliekami?

Pastatai matuojami ruletėmis arba elektroniniais linijų matavimo prietaisais, kurie nustatyta tvarka periodiškai tikrinami. Ruletėmis matuojama tik ten, kur neįmanoma pamatuoti lazeriu. Naujausi elektroniniai prietaisai - lazeriniai matuokliai - palengvina ir pagreitina matavimus, ypač didelio ploto patalpose.

Vidaus patalpų aukštis matuojamas kiekvienoje patalpoje, tačiau, jei patalpų aukštis vienodas, pakanka matuoti tik keletą iš jų. Vidaus patalpų aukščiu laikomas aukštis nuo grindų iki lubų.

Jei patalpos aukštis nevienodas, matuojama aukščiausioje ir žemiausioje vietose arba charakteringuose taškuose.

„Nekilnojamojo turto objektų kadastrinių matavimų ir kadastro duomenų surinkimo bei tikslinimo taisyklės" nurodo, kad skaičiuojant pastato vidaus plotus būtina laikytis šių ploto skaičiavimų nurodymų:
Patalpos plotai skaičiuojami tarp atitvarinių konstrukcijų paviršių;
Neįskaičiuojami plotai:

• žemesnių kaip 1,6 m nišų ir jose įrengtų spintų;
• erdvių po laiptais, kurios žemesnės kaip 1,6 m;
• pastogėse įrengtų patalpų, kurios žemesnės kaip 1,6 m;
• krosnių, židinių, viryklių (skaičiuojant ir vientiso su virykle garų rinktuvo aukštį), aukštesnių kaip 1,3 m;
• iki 1,5 m pločio sienų ir pertvarų angų. Jei sienos ar pertvaros angos plotis didesnis kaip 1,5 m ir yra įstiklinta ar pan., ir kurios aukštis nuo grindų didesnis kaip 1,6 m, šios angos plotas skaičiuojamas iki atatinkamos atitvaros;
• uždarų laiptinių, lifto šachtų;
• atvirų ar pusiau atvirų laiptinių laiptotakių ir tarpinių aikštelių.

Gyvenamosios patalpos naudingasis plotas yra visų kambarių (gyvenamojo ploto), verslo patalpų (verslo ploto) ir šiltų pagalbinių patalpų (pagalbinio naudingojo ploto) plotų suma.

Kadastrinių matavimų inžinierius nenustatinėja statinio ar patalpos nuosavybės, tik atlieka statinio kadastrinius matavimus ir parengia kadastro duomenų bylą. Jeigu butui priklauso rūsys, atliekami ir rūsio kadastriniai matavimai. Visai atvejais kadastriniai matavimai atliekami visam daiktui - namui, garažui, ūkiniam pastatui, patalpai, butui su rūsiu, butui, rūsiui ir pan., įregistruotiems ar registruojamiems kaip atskiras turtinis vienetas.

Kadastrinių matavimų kaina, NT mokesčiai bei žemės sklypo paskirties keitimas

Žmonės kartais klaidingai mano, kad nekilnojamojo turto mokesčiai ir kadastriniai matavimai kažkaip susiję. Tai netiesa, matininkas ar kadastrinių matavimų inžinierius nekilnojamojo turto mokesčių neskaičiuoja ir nieko bendro su jais neturi.

Tačiau, be abejonės, kainuoja kadastriniai matavimai ir kadastrinių duomenų bylos parengimas. Kaina priklauso nuo daugelio faktorių - objekto dydžio, sudėtingumo, turimų dokumentų ir t.t.

Pavyzdžiui, individualaus namo kadastriniai matavimai ir kadastrinių duomenų bylos parengimas gali kainuoti nuo 100 iki 1500 Eur.

„Labai dažnai pas mus gyventojai kreipiasi klausdami, ar galima žemės ūkio paskirties sklype statyti gyvenamąjį namą ar komercinį pastatą? Jau seniai nustatyta, kad žemės ūkio paskirties sklype galima statyti tik žemės ūkio ar kaimo turizmo veiklai skirtus pastatus, taip pat ūkininko sodybą. Visų kitų paskirčių pastatams privaloma keisti žemės sklypo paskirtį atsižvelgiant į vietovės bendrąjį planą", - dažnai užduodamą klausimą komentuoja UAB „Geometra" specialistai.

Tesės aktai, kuriais vadovaujantis atliekami kadastriniai matavimai:

• Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro įstatymas
• Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatai
• Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatymas
• Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro nuostatai
• Lietuvos Respublikos statybos įstatymas
• Nekilnojamojo turto objektų kadastrinių matavimų ir kadastro duomenų surinkimo bei tikslinimo taisyklės

Parengta pagal UAB „Geometra" informaciją, įmonės nuotraukos