Kaip auginti šilauoges
Šilauogių auginimo filmas, kaip parinkti vietą šilauogėms, žemės mišinys šilauogėms, kaip sodinti šilauoges, šilauogių genėjimas ir priežiūra daugiau
Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (Žin., 2000, Nr. 74-2262) (toliau - CK) 6.545 straipsnio 1 dalyje apibrėžta žemės nuomos sutarties samprata - pagal žemės nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja perduoti už užmokestį kitai šaliai (nuomininkui) sutartyje nurodytą žemės sklypą laikinai valdyti ir naudotis pagal sutartyje numatytą paskirtį ir naudojimo sąlygas, o nuomininkas įsipareigoja mokėti sutartyje nustatytą žemės nuomos mokestį. Pagal CK 6.547 straipsnio 1 dalį žemės nuomos sutartis turi būti rašytinė. Atkreipiame dėmesį, kad pagal CK nėra reikalaujama žemės nuomos sutartį tvirtinti notarine tvarka, tačiau įstatymų reikalaujamos paprastos rašytinės formos nesilaikymas atima iš šalių teisę, kai kyla ginčas dėl sandorio sudarymo ar jo įvykdymo fakto, remtis liudytojų parodymais šį faktą įrodyti (CK 1.93 straipsnio 2 dalis).
Žemės įstatymo (Žin., 1994, Nr. 34-620; 2004, Nr. 28-868) 9 straipsnio 2 dalyje įtvirtintas privalomas valstybinės žemės nuomos sutarties registravimas Nekilnojamojo turto registre. Privačios žemės nuomos atveju, sutarties registravimas nėra privalomas, tačiau CK 6.547 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad šalys gali panaudoti žemės nuomos sutartį prieš trečiuosius asmenis tik įregistravusios ją viešame registre įstatymų nustatyta tvarka.
Pastebėtina, kad žemės nuomos registracija suteikia didesnę nuomininko interesų apsaugą. Pavyzdžiui, jeigu tą pačią daiktinę teisę įgijo keli asmenys (kas gali atsitikti nuomotojo nesąžiningumo ar kt. atvejais), tačiau vienas asmuo sandorį įregistravo, o kiti ne, tai laikoma, kad daiktines teises įgijo sandorį įregistravęs asmuo (CK 1.75 straipsnio 3 dalis). Taip pat tuo atveju, kai dėl žemės savininko mirties arba kitu teisiniu pagrindu žemės nuosavybės teisė pereina kitam savininkui, žemės nuomos sutartis galioja naujajam žemės savininkui, jeigu sutartis buvo įstatymų nustatyta tvarka įregistruota viešame registre (CK 6.559 straipsnis).
Atkreiptinas dėmesys, kad privalomas žemės nuomos sutarties priedas yra nuomojamo žemės sklypo planas, o kai žemė nuomojama iki trejų metų, - žemės sklypo schema. Šie dokumentai yra žemės nuomos sutarties neatskiriama dalis (CK 6.547 straipsnio 3 dalis). Pastarasis reikalavimas sietinas su imperatyvia nuostata, pagal kurią žemės nuomos sutarties dalyku gali būti tik pagal teritorijų planavimo dokumentą suformuotas ir įstatymų nustatyta tvarka įregistruotas viešame registre žemės sklypas ar jo dalis (CK 6.546 straipsnis).
Reaguodami į iškylančius nusiskundimus, kad nedalyvaujant notarui nėra aišku, kokios sąlygos turi būti įrašomos žemės nuomos sutartyse, informuojame, kad nustatant žemės nuomos sutarčių turinį turėtų būti vadovaujamasi CK 6.550 straipsnio 1 punktu, kuriame yra išvardytos žemės nuomos sutarties privalomos sąlygos:
Pagal CK 6.550 straipsnio 2 punktą į žemės nuomos sutartį negali būti įrašytas įgaliojimas nuomininkui atstovauti žemės savininkui ir disponuoti šio savininko privačia žeme bei joje esančiu kitu nekilnojamuoju turtu, taip pat privačios žemės nuomininko teisė keisti pagrindinę žemės naudojimo paskirtį.
Siūlome sudarant privačios žemės nuomos sutartis naudoti sandoriams tarp privačių asmenų pritaikytą, CK 6.550 straipsnio nuostatas atitinkančią sutarties pavyzdinę formą (pridedama), parengtą pagal Valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų nuomos taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2003 m. vasario 18 d. nutarimu Nr. 236 (Žin., 2003, Nr. 18-780; 2004, Nr. 175-6483), 1 priede įtvirtintą valstybinės žemės nuomos sutarties formą.
Žemės įstatymo 9 straipsnio 3 dalyje nustatyta, kad tuo atveju, kai išnuomojama žemės ūkio paskirties žemė, žemės nuomos terminas negali būti ilgesnis kaip 25 metai. Nors teisės aktuose nėra nustatytas minimalus žemės nuomos terminas, tačiau manome, kad, atsižvelgiant į žemės ūkio paskirties žemės naudojimo pobūdį, nuomos sutartis turėtų būti sudaroma bent 5 metams.
Pagal CK 6.566 straipsnį tuo atveju, kai žemės nuomos sutarties terminas pasibaigęs ir kartu su buvusiu nuomininku tokiomis pat sąlygomis išsinuomoti žemę pretenduoja ir kiti asmenys, pirmumo teisę sudaryti naują žemės nuomos sutartį turi buvęs tos žemės nuomininkas, jeigu jis tvarkingai vykdė pagal žemės nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus.
Dažnai kyla nesusipratimų tarp žemės nuomos sutarčių šalių dėl sutartinių santykių nutraukimo prieš terminą. Šalių sutarimu žemės nuomos sandoris gali būti nutraukiamas prieš terminą (CK 6.562 straipsnis), tačiau tam tikrais atvejais sutartis prieš terminą gali būti nutraukta vienašališku nuomotojo ar nuomininko reikalavimu. CK 6.564 straipsnyje nustatyta, kad žemės nuomos sutartis prieš terminą nuomotojo reikalavimu gali būti nutraukta: 1) jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne pagal sutartį ar pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį; 2) jeigu žemės nuomininkas ilgiau kaip tris mėnesius nuo žemės nuomos sutartyje nustatyto nuomos mokesčio mokėjimo termino šio mokesčio nesumoka; 3) kitais įstatymų nustatytais atvejais (pvz., kai į nuomojamą žemę atkuriamos nuosavybės teisės (Žemės įstatymo 9 straipsnio 11 dalis).
Pažymėtina, kad pagal formuojamą teismų praktiką žemės naudojimu ne pagal sutartį ar pagrindinę žemės naudojimo paskirtį CK 6.564 straipsnio 1 dalies 1 punkto prasme taip pat laikomas ir žemės nenaudojimas (pvz., Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2010-11-29 nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-473/2010). Be to, CK 6.556 straipsnyje yra nustatyta nuomininko pareiga išsaugoti dirvožemį ir jo kokybę, tinkamai naudoti žemės ūkio naudmenas, tvarkingai išlaikyti melioracijos įrenginius, kelius, tiltus, kitus inžinerinius įrenginius bei želdinius. Jeigu nuomininkas šių pareigų nevykdo, nuomotojas turi teisę ne tik nutraukti žemės nuomos sutartį, bet ir iš nuomininko išieškoti lėšas su minėta pareiga susijusiems darbams atlikti bei nuostolius, patirtus dėl šiame straipsnyje nurodytų pareigų nevykdymo.
CK 6.564 straipsnyje nustatytais sutarties nutraukimo nuomotojo reikalavimu atvejais apie žemės nuomos sutarties nutraukimą nuomotojas privalo raštu pranešti žemės ūkio paskirties žemės nuomininkui ne vėliau kaip prieš tris mėnesius, derlių nusiima nuomininkas arba nuomotojas atlygina nuomininkui su sutarties nutraukimu susijusius nuostolius. Nuomininko išlaidos žemės ūkio paskirties žemei pagerinti nuomininkui atlyginamos, kai tai numato žemės nuomos sutartis arba kai abi šalys iki žemės pagerinimo darbų pradžios susitaria (papildomu rašytiniu susitarimu) dėl šių darbų pobūdžio, masto ir išlaidų dydžio (CK 6.554 straipsnis).
Pagal CK 6.565 straipsnio 1 dalį žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutartis prieš terminą nuomininko reikalavimu gali būti nutraukta apie tai iš anksto pranešus nuomotojui ne vėliau kaip prieš tris mėnesius. Tačiau tuo atveju, jeigu žemės nuomotojas nevykdo CK 6.555 straipsnyje nurodytų pareigų (remontuoti melioracijos įrenginius, kelius, tiltus ir kitus inžinerinius įrenginius, jei sutartis ar įstatymas nenustato ko kita), nuomininkas turi teisę nutraukti žemės nuomos sutartį nesilaikydamas minėto straipsnio 1 dalyje nustatytos tvarkos.
Be žemės nuomos, pagal CK gali būti sudaromos ir žemės panaudos sutartys. 2012 metų Nekilnojamojo turto registro duomenimis, net dėl 41 939 privačios žemės ūkio paskirties žemės sklypų (bendras plotas 217 179,2 ha) buvo sudarytos žemės panaudos sutartys. Remiantis CK 6.629 straipsnio 1 dalyje pateikta neatlygintinio naudojimosi daiktu (panaudos) sutarties samprata, esminis šių ir nuomos sutarčių skirtumas yra atlygintinumas už perduotą valdyti ir naudoti daiktą. Taigi žemės sklypų savininkai, patys nevykdantys žemės ūkio veiklos, turi galimybę ne tik užtikrinti nuosavybės teise valdomų žemės sklypų naudojimą, bet ir gauti už tai nuomos mokestį, todėl, mūsų nuomone, būtent pastarųjų sandorių turėtų daugėti. Be to, atkreipiame dėmesį, kad tais atvejais, kai sudarytos panaudos sutarties šalys vis dėlto sutaria dėl sutartyje nenurodyto mokesčio už žemės sklypą, kilus ginčui, pvz., panaudos gavėjo nesąžiningumo atžvilgiu, bus traktuojama, kad šalys pagal sudarytos sutarties esmę dėl mokesčio už naudojamą žemę nesitarė ir panaudos davėjui bus sunku įrodyti priešingai.
Taip pat iš Žemės ūkio ministerijai teikiamų paklausimų galima suprasti, kad pasitaiko atvejų, kai neteisėtai yra sudaromos valstybinės žemės nuomos sutartys tarp privačių asmenų.
Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos direktoriaus 2012 m. kovo 16 d. įsakymu Nr. 1P-(1.3.)-112 (Žin., 2012, Nr. 34-1685) patvirtintas Valstybinės žemės suteikimo laikinai naudotis žemės ūkio veiklai vykdyti tvarkos aprašas, reglamentuojantis neperduoto naudotis ir neišnuomoto valstybinės žemės ploto, nesuformuoto atskiru žemės sklypu, esančio kaimo gyvenamosiose vietovėse ir teritorijose, priskirtose miestams po 1995 m. birželio 1 d., kuris yra tinkamas žemės ūkio veiklai vykdyti, suteikimą laikinai naudotis. Pagal šį aprašą administraciniu aktu valstybinė žemė suteikiama laikinai naudotis už užmokestį iki tokios žemės pardavimo, nuomos sutarties sudarymo ir pan. Tačiau tos žemės plotas negali būti išnuomotas tretiesiems asmenims, nes, kaip minėta, žemės nuomos sutarties dalyku gali būti tik pagal teritorijų planavimo dokumentą suformuotas ir įstatymų nustatyta tvarka įregistruotas viešame registre žemės sklypas ar jo dalis. Pagal CK 1.109 straipsnį civilinių teisių objektu gali būti tik identifikuotas ir nustatyta tvarka įregistruotas žemės sklypas, todėl ne tik žemės nuomos, bet ir kito sandorio objektas negali būti nesuformuotas ir viešajame registre neįregistruotas žemės plotas, asmeniui suteiktas laikinai naudotis žemės reformos metu. Pažymėtina, kad imperatyvioms įstatymo normoms prieštaraujantys sandoriai yra niekiniai ir negalioja (CK 1.80 straipsnis), todėl tokio sandorio šalys negalės tikėtis jų interesų gynimo teisme ar kitose institucijose, pvz., deklaruojant neteisėtai naudojamą plotą gali iškilti problemų gaunant išmokas ir pan.
Taip pat atkreiptinas dėmesys ir į tai, kad net ir teisės aktų nustatyta tvarka suformuotas ir įregistruotas viešame registre valstybinės žemės sklypas, kuris yra išnuomotas, paprastai negali būti nuomininko išnuomojamas (subnuomojamas) trečiajam asmeniui. Pagal Valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų nuomos taisyklių 18 punktą valstybinės žemės nuomos sutarties projekte nurodoma, kad nuomininkas gali subnuomoti išnuomotą žemės sklypą tik gavęs rašytinį nuomotojo sutikimą ir tik pagal šioje sutartyje nustatytus reikalavimus ir sąlygas. Sutikimas subnuomoti žemės sklypą (jo dalį) gali būti duodamas tik tada, jeigu žemės sklypas subnuomojamas asmeniui, su kuriuo sudaryta statinių ar įrenginių (jų dalies), kuriems eksploatuoti žemės sklypas išnuomotas, nuomos ar kito naudojimo sutartis ne ilgiau kaip 5 metams.
Be to, dažniausiai teisė išsinuomoti ar gauti laikinai naudotis valstybine žeme yra siejama su tam tikrų reikalavimų atitikimu, pvz., fiziniai asmenys turi pirmumo teisę išsinuomoti žemės ūkio paskirties žemę, jeigu yra įregistravę ūkininko ūkį Ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka arba turi Vyriausybės įgaliotos institucijos nustatytą pasirengimą ūkininkauti, o suteikimo laikinai naudotis valstybine žeme atveju pirmumas teikiamas asmenims, praėjusiais metais laikinai naudojusiems tą pačią valstybinę žemę, arba pageidaujantiems laikinai naudotis valstybine žeme, kuri ribojasi su nuosavybės teise turimu, nuomojamu žemės sklypu ir t. t. Taigi valstybė, siekdama užtikrinti tinkamą žemės ūkio paskirties žemės naudojimą, yra nustačiusi kriterijus, pagal kuriuos teikiama parama ir prioritetas tam tikriems asmenims sudarant valstybinės žemės ūkio paskirties žemės nuomos sutartį ar išduodant leidimą laikinai naudotis valstybine žeme. Todėl tuo atveju, jeigu asmuo pasinaudoja lengvatine tvarka, t. y. pirmumo teise išsinuomoti ar gauti laikinai naudotis valstybine žeme, tačiau vėliau ją išnuomoja ar subnuomoja tretiesiems asmenims (nuomos atveju - be nuomotojo sutikimo), yra piktnaudžiaujama teise, pažeidžiamos imperatyvios nuomą reglamentuojančių teisės aktų nuostatos, taip pat teisėti lūkesčiai asmenų, kurie pagal pirmumo kriterijus būtų buvę eilėje po valstybinės žemės nuomininko ar laikino naudotojo ir turėję pirmumą asmens, šiuo metu naudojančio valstybinės žemės sklypą, atžvilgiu.
Todėl valstybinės žemės patikėtinis, gavęs informaciją apie tai, jog valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypo nuomininkas (be nuomotojo leidimo) ar leidimo laikinai naudotis valstybine žemės ūkio paskirties žeme turėtojas perleidžia žemės sklypą naudotis kitiems asmenims, turi pagrindą spręsti dėl valstybinės žemės nuomos sutarties ar minėto leidimo laikinai naudotis valstybine žeme nutraukimo. Taigi ir tretysis asmuo, kaip minėta, realiai naudojantis tokį žemės sklypą, yra gana neapibrėžtoje padėtyje, nes išaiškėjus minėtiems pažeidimams ir valstybinės žemės patikėtiniui priėmus sprendimą panaikinti leidimą laikinai naudotis valstybine žeme ar nutraukti žemės nuomos sutartį, atitinkamai bus nutraukti ir nuomos (subnuomos) su trečiuoju asmeniu santykiai.
LR Žemės ūkio ministerijos inf.
Norėdami komentuoti ir vertinti - prisijunkite arba Registruokitės!
Žemės ūkio technika pavasariniam dirvos įdirbimui, kultivatoriai, skutikai žemės įdirbimui pavasarį
Medžio priežiūra, medžio priežiūros darbai, medžių sodinimas, medžių genėjimas, medžių pjovimas, šakų sutvarkymas, šakų susmulkinimas, kelmų naikinimas, medžių gydymas
Kaip auginti pomidorus? Pomidorų daigų sodinimas šiltnamyje ir lauke, pomidorų priežiūra, pomidorų veislės
Vynuogyno įveisimas, įrengimas, vyno gamybos verslo rentabilumas ir perspektyvos, vynuogyno marketingas ir reklama
Sodo įveisimas, vietos ir dirvožemio sodui parinkimas, sodinukų parinkimas, atstumai tarp medžių sode, sodo sodinimas ir priežiūra
Kokios būna pomidorų ligos, pomidorų kenkėjai, kaip atpažinti pomidorų ligas, pomidorų apsaugos priemonės
Naminio sidro gamyba, kaip pagaminti skanų sidrą, sidro gamybos technologija, naminis sidras
Kaip gaminti naminį vyną, uogos ir vaisiai naminio vyno gamybai, naminio vyno gamybos technologija ir įranga
Dirbtinio rūko sistemos, apsaugos nuo šalnų sistema, oro filtravimo, vėsinimo, dulkių mažinimo, kvapų šalinimo, priešgaisrines ir kitas funkcijas.
Tikslus trąšų, pesticidų normų nustatymas ir paskleidimas pasėliuose
Kaip auginti žirnius, geriausios žirnių veislės, dirvožemio žirniams paruošimas ir tręšimas, žirnių priežiūra, ligos ir kenkėjai
Kaip išauginti gerą bulvių derlių, geriausios bulvių veislės, dirvožemio paruošimas, bulvių tręšimas, bulvių ligos ir kenkėjai
Žieminių kviečių ligų požymiai ir simptomai, žieminių kviečių kenkėjai. Priemonės nuo žieminių kviečių ligų ir kenkėjų
Kaip auginti burokėlius, veislės, dirvožemio paruošimas, burokėlių priežiūra, ligos, burokėlių tręšimas
Kaip atpažinti svarbiausius rapsų kenksmingus organizmus ir kokias efektyvias apsaugos priemones būtina naudoti
Vynuogių auginimo ir priežiūros moderni įranga, vyno gamybos įranga didelėms vyninėms
Kaip auginti topinambus, topinambų sodinimo laikas, topinambų naudingosios savybės, receptai su topinambais.
Naujas teleskopinis krautuvas, teleskopinio krautuvo pasirinkimas, teleskopinio krautuvo dalys, NEW HOLLAND teleskopiniams krautuvams bei visai NEW HOLLAND statybinei technikai specialios finansavimo sąlygos. Palūkanos nuo 1,25%.
Nagrinėjant Vakarų Europos patirtį galima būtų daryti išvadą, kad Lietuvoje dar yra didžiulės perspektyvos kurti sėkmingus, rentabilius ūkius.
Braškių sutvarkymas po derliaus, , braškyno paruošimas žiemojimui, braškių tręšimas prieš žiemą, braškyno apsauga nuo kenkėjų ir ligų
Pagrindiniai tręšimo ir purškimo įrangos tipai, specifika, parengimas darbui, darbų sauga
Javus nuo ligų saugantys fungicidai, pagrindinės javų ligos ir jiems pritaikyti fungicidai
Kaip saugiai naudoti pesticidus, saugus elgesys su pesticidais, pesticidų poveikis sveikatai
Tręšimas boru per lapus, boro poveikis augalams, cukriniams runkeliams ir kviečiams, boro trąšų derinimas su kitais mikroelementais
Vynuogės, kaip auginti vynuoges, vynuogių sodinimas, auginimas, priežiūra, veislės, ligos
Automatinės laistymo sistemos įrengimas, lašelinis, požeminis laistymas, vejos, sodo, daržo laistymas
Kaip įrengti grūdų elevatorių, grūdų elevatoriaus modernizavimas, grūdų elevatoriaus automatizavimas, grūdų elevatoriaus įranga
Žieminiai kviečiai, geriausios kviečių veislės, žieminių kviečių charakteristikos, aprašymas, palyginimai
Giluminis dirvos purenimas, giluminis dirvos purentuvas, giluminio purenimo technologija ir optimalus laikas
Termo vazonas sėkmingam augalų augimui vasarą ir žiemą. Š...
Laistymo sistemos įranga Klaipėda, automatinio laistymo į...
Traktorius vejos pjovimui, žolės pjovimo traktorius Taura...
"SYNGENTA" daržovių sėklos.
Birių medžiagų drėgmės matuoklis HPXT
Šildantys anglies pluošto apklotai
Traktoriaus purkštuvas, prikabinamas purkštuvas, purkštuv...
Nauji purkštuvai, purkštuvų gamyba, modernūs purkštuvai, ...
Sėklinės bulvės prekyba internetu, sėklinių bulvių veislė...
Šilauogių auginimo filmas, kaip parinkti vietą šilauogėms, žemės mišinys šilauogėms, kaip sodinti šilauoges, šilauogių genėjimas ir priežiūra daugiau